Vládne oceňování nemovitostí chaos?

V zažité praxi je, že znalecký posudek o ceně nemovitosti vystihuje vždy něco jiného, než to co v praktickém životě běžně funguje. Alespoň mnozí to tak chápou.

Rád bych se zamyslel nad větou, uvedenou v článku http://zpravy.idnes.cz/pozemky-v-narodnich-parcich-se-musi-prvne-nabidnout-statu-pnp-/domaci.aspx?c=A151203_185440_domaci_ale ,  který se věnoval výkupu pozemků státem. Věta zněla: „Nyní se tak děje za ceny podle znaleckých posudků, které jsou ale v případě lukrativních pozemků v národních parcích často mnohonásobně nižší, než tržní ceny“

Stát se neošidí

Oceňování nemovitých věcí je v České republice dlouhodobě ve stavu matení běžné veřejnosti pojmy, cenovými výstupy a metodikami. Existuje totiž řada  pojmů a přístupů, pro které nejsou jasně definovány standardy a dědí se třeba i z dob reálného socializmu. Prakticky už od dob dávno minulých, tedy z let před rokem 1989, je státem vydávána vyhláška o oceňování nemovitostí. Tuto vyhlášku vydává ministerstvo financí, aktuálně zejména pro to, aby sloužila pro jakousi rektifikaci daně z nabytí majetku (dříve daně z převodu nemovitosti). Rektifikací myslím to, že pokud je cena sjednaná v kupní smlouvě nižší než ta určená vyhláškou, upraví se daň dle ceny určené vyhláškou. Je-li cena sjednaná ve smlouvě vyšší, pak jde vyhláška stranou a platí se daň dle smlouvy. Tedy vždy z té vyšší hodnoty.

Můžeme si položit otázku, zda se nám to zdá správné či spravedlivé. V minulosti se ceny dle vyhlášky  využívaly i k dalším transakcím, zejména pokud souvisely s nakládáním majetku ve vlastnictví státu nebo obcí.  Vyhláška se administrativně aktualizuje každý rok a její tvůrci říkají, že se velmi přibližuje trhu. Je však obecně známé, že se opravdu jen přibližuje.  Ceny, za které se obchoduje, ceny, které jsou sjednávané, ceny, které jsou v pravém slova smyslu obvyklé, jsou však velmi často jiné a mnohdy výrazně nižší.  Ceny vypočtené dle vyhlášky ministerstva financí mají tedy jasně administrativně daňový  význam a také se jim odborně říká ceny administrativní.

Dříve byl zažitý termín ceny úřední nebo jednoduše vyhláškové. Je tedy zjevné, že tyto ceny pocházejí z dílny resortu ministerstva financí. Jistým paradoxem, podle mého názoru je to, že vypočítat je nebo lépe řečeno zpracovat ocenění (posudek) v těchto cenách smí pouze soudní znalec, jmenovaný jiným resortem a to ministerstvem spravedlnosti nebo příslušným krajským soudem a to v podobě znaleckého posudku. A tak se pro pojem „znalecký posudek“  ve veřejnosti zažil obsahový výstup propočtu ceny nemovité věci dle příslušné aktuálně vydané vyhlášky. Odtud tedy asi ono povědomí veřejnosti, že znalecký posudek je vždy něco jiného než skutečný trh.

Jak to vidí běžný člověk

Setkal jsem se  tak s požadavkem klienta, že chce spočítat tu správnou cenu. Nevěděl však jak ji definovat. Měl na mysli cenu, která odpovídá trhu. Tedy to, čemu se v odborné praxi říká tržní hodnota anebo v trochu jiné podobě cena obvyklá. Zákon o oceňování majetku v platném znění říká, mimo další, jasně: majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Nezanedbatelná část znalců však vyhláškovou cenu vloží klidně i do posudku o ceně obvyklé, bez jakéhokoliv komentáře a veřejnost se jen diví. Vypadá to totiž složitě a vědecky. Oceňovat nemovitý majetek pravidelně a za úplatu mohou odhadci na základě koncese, vydané příslušným živnostenským úřadem a soudní znalci, jmenovaní pro příslušný obor. Výstupem odhadce je pak dokument, který se může nazývat odhadem, odborným názorem, posouzením apod. Znalci, jmenovaní ministerstvem spravedlnosti či příslušným krajským soudem pak své výstupy označují jako znalecký posudek. Ten má své náležitosti, je opatřen znaleckou doložkou a otiskem znalecké pečeti se státním znakem. Takové posudky jsou evidovány ve znaleckých denících, které znalci vedou.

Jaká je skutečnost

Z ničeho tedy neplyne, že znalecký posudek musí být nebo je, např. v případě lukrativních pozemků v národních parcích, často mnohonásobně nižší, než tržní ceny. Ano, může tomu tak být, pokud si např. objednatel posouzení určil, že posudek bude zpracován, v tomto případě zřejmě dle vyhlášky ministerstva financí.

Znalecký posudek však musí vždy obsahovat sdělení pro jaký účel a podle jaké metodiky je ocenění provedeno resp. objednáno. Ostatně měl by to obsahovat i písemný výstup odhadce. Je tedy nezbytné správně rozlišovat. Znalecký posudek může být o ceně „vyhláškové“, tedy dle vyhlášky ministerstva financí, nebo o ceně obvyklé, nebo o tzv. tržní hodnotě anebo třeba o ceně pro účely pojišťovací a dalších účelech, o kterých hovoří zákon o oceňování majetku.

Číselné výroky těchto posudků pak jistě mohou být odlišné. Hodnota nemovité věci, za kterou ji prodám, není téměř nikdy shodná s tou, za kterou ji postavím nebo poškozenou opravím, když mi ji zbourá kamion či vichřice.

Jaroslav Novotný