Koupím byt, efektivně investuji a ušetřím si starosti?

Současnost nemovitostního trhu je charakterizována velkou chutí investovat. Mnoho lidí řeší svou bytovou situaci, mnoho lidí uvažuje o investici, která pronájmem uhradí hypotéku, a ještě něco zbyde. Často mi to připadá tak, že klient musí něco koupit jinak jsem ve svém okolí out.

Jistou dominanci v oblasti obdobných investičních úvah sehrává nákup bytu v ekonomicky zajímavé lokalitě. Koupím byt, pronajmu ho a nemusím se o nic starat.  Zní to lákavě a mnohdy tomu tak i může být. Mnoho lidí žije v přesvědčení, že koupí-li si byt, nemusí se o nic dále starat. Je faktem, že rodinný domek je na tom v porovnání s bytem hůř. Má zahradu s trávou, možná stromy, dále oplocení a další konstrukce o které je nutné se již od samotné koupě starat. Proto volba koupě bytu. Zavřu dveře, nesekám trávu, nenatírám plot apod.

Možná tomu tak bylo hlavně v časech dávné minulosti, kdy jsme sice bydleli v bytě, ale ten jsme užívali na základě nájemního vztahu a společné části domu neexistovali, neboť byt nebyl samostatnou nemovitou věcí a celý dům měl v péči nějaký bytový podnik. Je zajímavé, že toto povědomí o bezstarostnosti vlastnictví bytu přetrvává i u části generace, která popsané historické souvislosti nezažila. Vše souvisí s úrovní právního vědomí běžné populace a s úrovní odborné informovanosti kupujících. Je až překvapivé, jak mnoho kupujících bytů vlastně netuší, že si kupují nejen byt, ale i tu schránku, ve které se byt nachází. A to, že si musí založit právnickou osobu, jakési společenství vlastníků, které se bude o tu společnou schránku a třeba i pozemky kolem domu starat, jde tzv. mimo ně.  Že to je poměrně náročná činnost, vyžadující dílčí znalosti práva, stavařiny, účetnictví a možná i dalších disciplín ví jen málokdo.

Vše vyjde najevo, až když není uklizeno schodiště, nefunguje zámek u vchodových dveří, rozbil se výtah, zatéká do střechy apod. V tu chvíli nastanou otázky, kdo se vlastně o dům stará. No on to vzal na sebe ten pán z druhého patra, který je prý nějakým předsedou. Tak se jde na něj. Vychází najevo, že tápe a bylo by dobré svěřit asi starosti někomu, kdo to profesionálně dělá. V ten okamžik však nastává další problém. Profesionál nepracuje zdarma. Co vlastně dělá? Vybere poplatky do fondu, objedná uklízečku a zavolá havarijní službu. A za to chce 250 Kč za byt. Tak to tedy ne. Budeme si to dělat sami. 

Ušetříme! 

Já to budu dělat za 800 Kč měsíčně pro celý barák. Manželka udělá to účetnictví a já pár telefonů. Tak často reagují ti aktivnější a zodpovědnější obyvatelé domu. To ale dost často netuší, jaký bič si na sebe uvázali. Večer je doma otravují jejich sousedé, volného času ubývá a ostatní jim závidějí těch 800 korun.  A tak se šetří a šetří až nastane kolaps a vzniknou další problémy.

Jeden příklad z praxe!

Je dost možné, že v praxi se situace vyvíjela poměrně podobně i u jednoho konkrétního objektu. Novostavba bytového domu se v době hladu po bytech, před několika málo lety, poměrně rychle rozprodala. Dům byl nový a tak nějakou chvilku fungoval bez problémů. Společenství vlastníků se ustavilo z prvních nadšenců, správce jim byl předhozen, možná developerem a tak je vše tzv. OK.  Nikdo se nezajímá o smluvní dokumentaci, správce činí kroky jen které má ve smlouvě. Objeví se však poměrně závažné vady na stavbě domu. Vady významně ovlivňují užívání domu a vlastníci bytů se začínají zajímat, kdo to opraví, jak to vlastně je a vždyť je to nové a určitě v záruce. Vyjde najevo, že správce činí jen to co má ve smlouvě a toho je opravdu málo, společenství resp. jeho vedení není odborně zdatné, v administrativě ani v právu se moc nevyzná a záruční doba marně proběhla.

Neušetříme!

Aby se vše dalo do pohybu a život objektu se dostal do standardních kolejí, je nyní nutné učinit mnoho odborných aktivit a svěřit se skutečným odborníkům. Na tom už se všichni shodnou. Musí se uhasit požár. To však stojí prostředky. Kdyby byly prostředky vynaloženy na prevenci požáru včas, nemusely by být tak velké, jaké budou nyní. Nejen, že se společenství vlastníků dohodlo, že vedením tohoto orgánu pověří profesionála, dále vymění správce, ale to strašné je, že se všichni budou muset složit na opravy a rekonstrukce, které měly být provedeny v záruční době. A tak na jednotlivé jednotky připadnou stotisícové náklady. Kladu tedy akademickou otázku. Stály ty úvodní úspory za to?               

 Jaroslav Novotný, RAK CZ a.s.