Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Vládne oceňování nemovitostí chaos?

18. 12. 2015 20:08:03
V zažité praxi je, že znalecký posudek o ceně nemovitosti vystihuje vždy něco jiného, než to co v praktickém životě běžně funguje. Alespoň mnozí to tak chápou.

Rád bych se zamyslel nad větou, uvedenou v článku http://zpravy.idnes.cz/pozemky-v-narodnich-parcich-se-musi-prvne-nabidnout-statu-pnp-/domaci.aspx?c=A151203_185440_domaci_ale , který se věnoval výkupu pozemků státem. Věta zněla: „Nyní se tak děje za ceny podle znaleckých posudků, které jsou ale v případě lukrativních pozemků v národních parcích často mnohonásobně nižší, než tržní ceny“

Stát se neošidí

Oceňování nemovitých věcí je v České republice dlouhodobě ve stavu matení běžné veřejnosti pojmy, cenovými výstupy a metodikami. Existuje totiž řada pojmů a přístupů, pro které nejsou jasně definovány standardy a dědí se třeba i z dob reálného socializmu. Prakticky už od dob dávno minulých, tedy z let před rokem 1989, je státem vydávána vyhláška o oceňování nemovitostí. Tuto vyhlášku vydává ministerstvo financí, aktuálně zejména pro to, aby sloužila pro jakousi rektifikaci daně z nabytí majetku (dříve daně z převodu nemovitosti). Rektifikací myslím to, že pokud je cena sjednaná v kupní smlouvě nižší než ta určená vyhláškou, upraví se daň dle ceny určené vyhláškou. Je-li cena sjednaná ve smlouvě vyšší, pak jde vyhláška stranou a platí se daň dle smlouvy. Tedy vždy z té vyšší hodnoty.

Můžeme si položit otázku, zda se nám to zdá správné či spravedlivé. V minulosti se ceny dle vyhlášky využívaly i k dalším transakcím, zejména pokud souvisely s nakládáním majetku ve vlastnictví státu nebo obcí. Vyhláška se administrativně aktualizuje každý rok a její tvůrci říkají, že se velmi přibližuje trhu. Je však obecně známé, že se opravdu jen přibližuje. Ceny, za které se obchoduje, ceny, které jsou sjednávané, ceny, které jsou v pravém slova smyslu obvyklé, jsou však velmi často jiné a mnohdy výrazně nižší. Ceny vypočtené dle vyhlášky ministerstva financí mají tedy jasně administrativně daňový význam a také se jim odborně říká ceny administrativní.

Dříve byl zažitý termín ceny úřední nebo jednoduše vyhláškové. Je tedy zjevné, že tyto ceny pocházejí z dílny resortu ministerstva financí. Jistým paradoxem, podle mého názoru je to, že vypočítat je nebo lépe řečeno zpracovat ocenění (posudek) v těchto cenách smí pouze soudní znalec, jmenovaný jiným resortem a to ministerstvem spravedlnosti nebo příslušným krajským soudem a to v podobě znaleckého posudku. A tak se pro pojem „znalecký posudek“ ve veřejnosti zažil obsahový výstup propočtu ceny nemovité věci dle příslušné aktuálně vydané vyhlášky. Odtud tedy asi ono povědomí veřejnosti, že znalecký posudek je vždy něco jiného než skutečný trh.

Jak to vidí běžný člověk

Setkal jsem se tak s požadavkem klienta, že chce spočítat tu správnou cenu. Nevěděl však jak ji definovat. Měl na mysli cenu, která odpovídá trhu. Tedy to, čemu se v odborné praxi říká tržní hodnota anebo v trochu jiné podobě cena obvyklá. Zákon o oceňování majetku v platném znění říká, mimo další, jasně: majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Nezanedbatelná část znalců však vyhláškovou cenu vloží klidně i do posudku o ceně obvyklé, bez jakéhokoliv komentáře a veřejnost se jen diví. Vypadá to totiž složitě a vědecky. Oceňovat nemovitý majetek pravidelně a za úplatu mohou odhadci na základě koncese, vydané příslušným živnostenským úřadem a soudní znalci, jmenovaní pro příslušný obor. Výstupem odhadce je pak dokument, který se může nazývat odhadem, odborným názorem, posouzením apod. Znalci, jmenovaní ministerstvem spravedlnosti či příslušným krajským soudem pak své výstupy označují jako znalecký posudek. Ten má své náležitosti, je opatřen znaleckou doložkou a otiskem znalecké pečeti se státním znakem. Takové posudky jsou evidovány ve znaleckých denících, které znalci vedou.

Jaká je skutečnost

Z ničeho tedy neplyne, že znalecký posudek musí být nebo je, např. v případě lukrativních pozemků v národních parcích, často mnohonásobně nižší, než tržní ceny. Ano, může tomu tak být, pokud si např. objednatel posouzení určil, že posudek bude zpracován, v tomto případě zřejmě dle vyhlášky ministerstva financí.

Znalecký posudek však musí vždy obsahovat sdělení pro jaký účel a podle jaké metodiky je ocenění provedeno resp. objednáno. Ostatně měl by to obsahovat i písemný výstup odhadce. Je tedy nezbytné správně rozlišovat. Znalecký posudek může být o ceně „vyhláškové“, tedy dle vyhlášky ministerstva financí, nebo o ceně obvyklé, nebo o tzv. tržní hodnotě anebo třeba o ceně pro účely pojišťovací a dalších účelech, o kterých hovoří zákon o oceňování majetku.

Číselné výroky těchto posudků pak jistě mohou být odlišné. Hodnota nemovité věci, za kterou ji prodám, není téměř nikdy shodná s tou, za kterou ji postavím nebo poškozenou opravím, když mi ji zbourá kamion či vichřice.

Jaroslav Novotný

Autor: Jaroslav Novotný | pátek 18.12.2015 20:08 | karma článku: 13.24 | přečteno: 569x

Další články blogera

Jaroslav Novotný

Konečně recept jak srazit ceny nemovitostí

Odborníci se přou, zda jsou již ceny nemovitostí na vrcholu či ještě porostou. Jedna statistika stíhá druhou. Ceny nových bytů v Praze 3 vzrostly za jeden rok snad více jak o 25%. Jinde ještě více nebo o trochu méně.

21.6.2017 v 16:45 | Karma článku: 18.88 | Přečteno: 892 | Diskuse

Jaroslav Novotný

Prodej bez provize, s provizí, služby zdarma?

Realitní zprostředkovatelé lákají klienty na různé slogany. Často se v současnosti objevují marketingová lákadla na téma prodej bez provize, bez realitky, tržní odhad zdarma apod.

2.5.2017 v 13:14 | Karma článku: 7.06 | Přečteno: 292 | Diskuse

Jaroslav Novotný

Koupím byt, efektivně investuji a ušetřím si starosti?

Současnost nemovitostního trhu je charakterizována velkou chutí investovat. Mnoho lidí řeší svou bytovou situaci, mnoho lidí uvažuje o investici, která pronájmem uhradí hypotéku, a ještě něco zbyde.

16.2.2017 v 14:11 | Karma článku: 7.78 | Přečteno: 473 | Diskuse

Jaroslav Novotný

Nemovitosti v akci.

Tak máme za sebou další rok. Stal se zřejmě rekordním rokem v nákupních akcích e-shopů, kamenných obchodů a bude patřit i k nejlepším ročníkům v nemovitostních obchodech.

5.1.2017 v 9:02 | Karma článku: 7.79 | Přečteno: 471 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Jakub Smejkal

Elektrifikace 2.0 před námi? Elektromobily přijíždějí...

Z komínů v Podkrušnohoří se stále ještě kouří, jaderné elektrárny ale dožívají, na polích už dávno nepěstujeme jídlo ale jen plodiny na podpal anebo tam rovnou stavíme solární panely. Má smysl obnovovat elektrizační soustavu?

29.6.2017 v 7:45 | Karma článku: 16.83 | Přečteno: 315 | Diskuse

Karel Trčálek

Otevřený dopis paní ekonomce Šichtařové

Říká se tomu kečupový efekt. Tak dlouho třepete sklenicí od kečupu, pořád se nic neděje, až se vám najednou její celý obsah vyvalí do ciferníku

28.6.2017 v 17:22 | Karma článku: 33.20 | Přečteno: 7322 | Diskuse

Jan Řeháček

Tři oříšky pro bankéře

Tři malé úvahy o fungování finančního systému. O vyrovnaném státním rozpočtu, o mechanice tištění peněz a o decentralizaci bankovnictví. (použité ingredience: písmenka, čísla, mezery, interpunkce, linky)

28.6.2017 v 9:09 | Karma článku: 19.87 | Přečteno: 599 | Diskuse

Milan Urban

Sedm miliard. Zase montovna?

Jedním z mýtů o české ekonomice je tvrzení, že je to tady samá montovna a logistický sklad, z čehož má země velké nic a lidé hodně málo. Ano, lidé mají málo – všichni víme, jak je to s platy v České republice.

28.6.2017 v 7:51 | Karma článku: 13.93 | Přečteno: 1304 | Diskuse

Tomáš Flaška

Pan předseda Senátu si nedá pokoj

Poté co navrhl zvednout živnostníkům odvody na tak likvidační úroveň, že by je donutil se nechat zaměstnat v zahraničních montovnách, přišel minulý týden s další geniální myšlenkou.

27.6.2017 v 10:59 | Karma článku: 42.19 | Přečteno: 2315 | Diskuse
Počet článků 11 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 725

Vystudovaný inženýr na stavební fakultě ČVUT, obor konstrukce doprava. V roce 1990 jsem spoluzaložil firmu RAK, ve které působím dodnes. Zabýváme se službami v oblasti nemovitostí. Odborně působím na Institutu oceňování majetku při VŠE, dále na BIVŠ a několik let jsem prezidentem Asociace realitních kanceláří ČR.

http://www.rak.cz

http://www.spravujemenemovitosti.cz



Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.